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买房贷款,利息多少才划算?

2018-04-20 11:21:43   |来源:    
        央行收紧信贷,2018年房贷利率继续上行,粗略地统计,目前一二线城市首套房平均房贷利率是5.60%左右,二套房是5.92%,比基准利率上浮15%和20%。
 
  于是,大家普遍关心一个问题:
 
  买房贷款,利率多少才划算?
 
  贷款利率当然是越低越好,这意味着你的资金成本更低,但是现实中利率的高低往往不是普通老百姓(603883,股吧)能决定,我们能决定的是要不要以现在的利率去贷款,怎么决策呢?
 
  小白告诉你,房贷利率有两个顶,超过了这两个顶那么你就要留一份神了。
 
  一、
 
  房贷利率不能大于GDP增速
 
  GDP增速可以理解为“创造财富速度”,也可以理解为“资产回报率”。而房贷利率可以理解为买房借钱的成本,如果借钱的成本小于资产回报率,那么你的房贷利率是合理的。
 
  举个例子:
 
  假如市场上只有一套100万的房子,当年的GDP增速是7%,那么你这套房子当年的回报率就是7%,而这套房子是小白贷款买下来的(假定全部贷款),利率是6%。
 
  那么当年小白买下房产的收益是:
 
  100万×7%-100万×6%=1万
 
  所有小白这套房子的房贷利率只要不超过GDP增速,那么就是有利可图的,2017年中国的GDP增速是6.9%,目前的5.26%左右,那么你觉得贵吗?
 
  通过观察,历史上中国房贷利率接近GDP增速时往往是楼市见顶的信号,比如2014年9月房贷利率是6.96%,而当年GDP增速是7.3%,当两者接近的时候楼市随即见顶。理由很简单,因为当房贷利率逼近GDP增速时,买房收益逐渐降低,最后为0甚至亏损。
 
  二、
 
  房贷利率不能大于M2增速
 
  M2增速粗略地理解为印钞的增速,如果房贷利率大于M2增速,那么意味着你借钱的成本超过印钞的增速,那么这时候的房贷利率是过高的。
 
  举个例子:
 
  假如2017年你的房贷利率是8%,市场上只有一套房子和100元人民币。
 
  那么:一套房子=100万元人民币
 
  假如当年的印钞增速是7%,那么意味着市场上的人民币增加到了100万×(1+7%)=107万元。
 
  则:一套房子=107万元人民币
 
  如果你在2017年初用100万买了一套房子,到年底的时候卖出,那么当时的市价就会达到107万元人民币。
 
  收益=107万-100万-100元×8%=-1万
 
  也就是说如果房贷利率超过了印钞增速,那么这时候贷款买房收益是负的。
 
  结论:
 
  1、2017年中国的M2增速是8.2%,高于6.9%的GDP增速,以中国的情况,今后印钞增速仍将会超过GDP增速,这就意味着房贷利率第一顶点是GDP增速,第二顶点是M2增速。
 
  2、房贷利率合理区间的顶点并不是一个固定的数字,而是要结合当时的GDP增速、印钞增速来考量,2017年印钞增速是8.2%,GDP增速是6.9%,而目前的房贷利率是5.60%左右,还处在合理水平。
 
  3、2010年后中国经济增长已经由高速降为中高速,未来GDP大概率会保持在6%-7%的水平,而印钞增速则会维持在8%-10%,也就是意味着未来几年房贷利率顶点就在上述区间内。
 
  4、美联储加息以及缩表会迫使中国央行被动加息,但是受制于国内维增长压力,未来的房贷利率上升将会是温和的,即未来几年房贷利率有上升空间,但不大可能逼近顶点。

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